A invalidação das cláusulas editalícias de transferência de IPTU ao arrematante

Introdução

Em primeiro plano, a aquisição de imóveis por hasta pública sempre se mostrou alternativa relevante para investidores e adquirentes no mercado imobiliário. Essa atratividade, contudo, foi durante anos reduzida por uma insegurança significativa: a tentativa de imputar ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento de débitos fiscais anteriores à alienação, especialmente IPTU e taxas correlatas.

A controvérsia tinha origem em prática recorrente de editais de leilão judicial, nos quais se previa que o licitante vencedor deveria quitar dívidas fiscais incidentes sobre o imóvel até a data da alienação.

Nesse contexto, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Tema Repetitivo 1.134 (REsp nº 1.914.902/SP, REsp nº 1.944.757/SP e REsp nº 1.961.835/SP), fixou orientação vinculante que representa marco importante para a proteção do arrematante e para a segurança jurídica dos leilões judiciais.

O Conflito Dogmático: A Força Vinculante do Edital versus o Art. 130 do CTN

Durante muito tempo, prevaleceu em parte da jurisprudência a compreensão de que o edital vinculava os participantes do leilão, de modo que a previsão expressa de transferência dos débitos tributários ao adquirente impediria posterior alegação de surpresa ou desconhecimento.

Esse entendimento, porém, não se harmonizava plenamente com a natureza jurídica da arrematação judicial nem com a disciplina tributária estabelecida pelo Código Tributário Nacional.

O ponto central da discussão está no artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), cuja redação dispõe:

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.

Com efeito, a arrematação judicial é tratada como forma de aquisição originária da propriedade. Nessa hipótese, não há transmissão voluntária entre o antigo proprietário e o arrematante. Por isso, o vínculo entre o bem e os débitos tributários pretéritos se desloca para o preço depositado em juízo, e não para o patrimônio do adquirente.

A Tese Firmada no Tema 1.134: Limites Materiais ao Edital

Ao apreciar os recursos representativos da controvérsia, o STJ reafirmou a força normativa do CTN e fixou a seguinte tese:

Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.

O julgamento se apoia em três fundamentos principais:

• Reserva de lei complementar. A definição de sujeição passiva e responsabilidade tributária é matéria submetida à disciplina de lei complementar, conforme o artigo 146, inciso III, alínea “b”, da Constituição Federal, e o artigo 128 do CTN. Assim, cláusula editalícia não pode criar obrigação tributária em desconformidade com a norma geral tributária.
• Função informativa do edital. A indicação de débitos ou ônus no edital atende à finalidade de publicidade e transparência, permitindo a ciência dos interessados e a atuação da Fazenda Pública no processo executivo. Essa previsão, contudo, não autoriza a transferência da responsabilidade tributária ao arrematante.
• Sub-rogação no preço. Se o valor da arrematação não for suficiente para quitar integralmente o crédito tributário anterior, a diferença não pode ser exigida do arrematante nem recair novamente sobre o imóvel. O saldo remanescente deverá ser buscado contra o devedor originário, pelas vias próprias.

Modulação dos Efeitos: Segurança e Estabilidade das Relações Jurídicas

A Primeira Seção também modulou os efeitos temporais do precedente, atribuindo-lhe eficácia prospectiva, em razão da mudança jurisprudencial e da necessidade de preservar situações já consolidadas.

Assim, a tese aplica-se:

• Aos leilões cujos editais tenham sido divulgados após a publicação da ata de julgamento do repetitivo.
• Aos pedidos administrativos e às ações judiciais pendentes de apreciação que já discutiam a validade da cláusula editalícia.

Preservam-se, portanto, as arrematações anteriores já concluídas sem impugnação oportuna, em prestígio à segurança jurídica, à estabilidade das relações negociais e à previsibilidade orçamentária dos entes públicos.

Impactos Práticos e Recomendações Estratégicas

Sob a perspectiva prática da advocacia consultiva e contenciosa, especialmente no Direito Imobiliário, Tributário e na recuperação de créditos, o julgamento produz efeitos imediatos:

• Impugnação de cláusulas nulas. Editais futuros que atribuam ao arrematante o pagamento de IPTU ou tributos anteriores à alienação conterão disposição inválida, passível de questionamento perante o juízo responsável pelo leilão.
• Desoneração perante registros e administrações municipais. Exigências de quitação de tributos pretéritos como condição para expedição da carta de arrematação, registro da transferência ou regularização cadastral devem ser contestadas quando contrariem a tese firmada pelo STJ.
• Maior previsibilidade econômica. O arrematante passa a ter maior clareza quanto ao custo efetivo da aquisição, limitado ao lance, às despesas legais, à comissão do leiloeiro e aos emolumentos pertinentes, sem absorver passivos tributários anteriores e imprevisíveis.

Em Síntese

O julgamento do Tema 1.134 pelo Superior Tribunal de Justiça reafirma a primazia da legalidade tributária e delimita os poderes do edital de leilão judicial. Ao reconhecer a invalidade da cláusula que transfere ao arrematante débitos tributários anteriores à alienação, o STJ fortalece a segurança jurídica, reduz litígios recorrentes e confere maior previsibilidade às arrematações imobiliárias em todo o país.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça — “Mesmo com previsão no edital, arrematante não responde por dívida tributária anterior à alienação do imóvel”, notícia publicada em 30 de outubro de 2024.